확정일자
1] 확정일자란 무엇인가?
주택이나 상가 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해서 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다.
2] 확정일자를 왜 받아야하나?
만약에 내가 임차한 건물이나 주택이 경매나 공매를 통해서 집을 비워줘야 할 경우가 발생하는데 그때 임차보증금을 몇번째로 받을 수 있는지를 가름하는 서류로서 꼭 필요한 것이 3가지가 있는데 그중 한가지입니다.
확정일자와, 전입신고 또는 사업자 등록, 점유(입주, 직접 생활하는것) 이상 3가지 중 가장 늦은 날짜가 내가 보증금을 반환받을 수 있는 순위가 되는 것입니다.
이사를 가게 되면 바로 해야할 것이 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 먼저 해야할 일입니다.
3] 확정일자는 어디에서 받는가?
동사무소나 법원(등기소), 공증사무실에서 받을 수 있으며 지참할 서류로는 신분증, 확정일자를 받을 계약서 원본, 수수료가 있습니다.
4] 부동산 임대차계약을 할때 가장 먼저 확인할 사항
부동산등기부 등본을 발급받아서 이미 등기된 권리의 순위를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 공인중개를 통해서 계약을 하지만 믿을 수가 없는 경우도 발생하므로 나의 권리는 최소한으로 확인하는 것이 중요합니다.
부동산등기부등본을 보면 갑구와 을구로 되어 있읍니다. [갑구]에는 소유권에 관한 사항이 적혀있고, [을구]에는 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인,권리자 및 기타사항이 나옵니다.
여기에서 '접수'란에 적혀 있는 접수일자와 접수번호로 등기권리의 순위가 정해집니다.
확인을 해보니 나보다 앞선 접수일자가 있다면 조심을해야하고, 임대차계약서를 작성할 때에는 없었던 것이 계약을 하고 난 후 권리가 발생하는 경우도 생기므로 잔금을 지급하기 전에는 등기부등본을 다시 발급받아서 확인을 한 후 잔금을 치러야 합니다.
5] 대항요건
나의 권리를 지키기 위한 요건으로 확정일자, 전입신고, 점유(입주)는 필수조건입니다. 내가 이사를해서 비록 점유는 하고 있지만 전입신고와 확정일자가 늦어져서 내가 신고하기 전에 다른 권리자가 먼저 근저당을 설정한다면 내 보증금을 지키기가 어렵게 되는 것입니다
