주택임대사업자 등록 및 절차
1] 주택임대사업자란?
주택을 임대목적으로 사용한다는 조건 하에 구청이나 세무서에 사업자 등록을 하는 것을 말함. 사업자등록을 하면 등록필증을 교부받는데 이를 임대 주택사업이라 한다.
2] 주택임대사업자 등록 절차
① 거주지의 시,군,구청 주택과에 임대사업자 등록신청서를 작성 신고한다. (주민등록등본, 분양계약서 사본지참.
잔금 납부일 이전에 등록해야 취득세가 감면됩니다.
② 임대차 계약을 체결하고, 표준 임대차 계약서 원본, 임차인 주민등록등본을 구비하여 거주지 시, 군, 구청 주택과에 임대조건을 신고한다. (임대 10일전)
③ 임대개시를 하고 임대개시 20일 이내에 관할 세무서에 사업자등록 신청을 한다. (주민등록등본 지참)
④ 임대개시 3개월 이내에 세무서 재산과에 주택임대신고를 해야한다.
(표준임대차계약서 사본, 임차인 주민등록등본, 임대사업자 등록증 사본 지참)
3] 주택임대사업자의 세금혜택
① 양도소득세 : 임대사업자가 임대용 주택이외에 자신이 거주하는 1주택만을 보유하고 있는 사람이 자신이 거주하는 주택을 양도하는 경우 종전에는 기본세율을 적용하여 양도소득세를 과세했다. 그러나 2011년 10월 소득세법 개정에 따라 임대사업자로 등록한 사람이 2년 이상 거주한 주택을 9억원 이하로 매도했을 경우 양도소득세를 과세하지 않는다.
에를들면, 2년이상 거주하던 주택을 양도하여 양도차익이 3억원이 발생했다면 종전에는 38%의 세율을 곱하여 1억1400만원을 양도소득세로 납부하여야 했으나, 개정된 규졍에 따라서 양도소득세를 납부하지 않아도 된다.
② 종합부동산세 : 종합부동산세의 과세기준일 (6월 1일) 이전에 임대사업자등록을 완료했다면 해당 연도의 종합부동산세를 계산할 때 임대주택은 종합부동산 과세대상으로 보지아니한다. 그러나 매년 9월 16일 부터 9월 30일까지 합산배제를 별도로 신청해야한다. 세무서를 방문하여 신청하거나 홈택스로도 신청할 수 있다.
* 의무 임대기간을 채우기전에 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 비과세받은 세액을 추징당하게 되므로 명심해야한다.
본인이 거주하는 1주택(공시가격 9억원)과 임대주택 1채를 보유하고 있는 사람이 임대사업자등록을 하면, 임대주택은 종합부동산세가 배제된다.또한 본인이 거주하고 있는 주택도 9억원을 넘지 않으므로 종합부동산세는 부과되지 않는다.
③ 취득세와 재산세 :
임대사업자가 임대를 목적으로 공동주택(오피스텔 포함)을 건축하거나 분양받아 취득하는 경우에 그 공동주택이 전용면적 60㎡이하라면 2018년 12월 31일까지 취득세가 전액 면제된다. 물론 5년 이상 임대를 해야고, 주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자등록을 마치지 못하면 취득세 감면이 안된다.이 혜택은 임대주택 건설 활성화를 목적으로 하고 있기 때문이다.
또한, 재산세도 혜택이 있다. 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건설. 매입하여 임대하는 경우에는 전용면적이 40㎡ 이하라면 재산세가 전액 면제된다. 전용면적이 60㎡ 이하라면 50% 감면, 전용면적 85㎡이하라면 재산세가 25% 감면된다.
4] 오피스텔도 임대사업자등록이 가능
2012년 1월 임대주택법이 개정되면서 일정 오피스텔을 임대주택의 범위에 포함 시켰다. 오피스텔 보유자들도 같은 세제 혜택이 있다.전용면적 60㎡이하 취득세면제, 전용면적 40㎡이하는 재산세 면제, 양도소득세 중과세 배제등 주택임대사업자로서의 세금혜택이 오피스텔 임대사업자에게도 똑같이 적용된다.
