1] 권리금을 받지 못하는 경우
입점할 당시에 권리금을 상당량 지불하고 사업을 영위하였으나 어느날 갑자기 나가라는 통보를 받고 권리금을 받을 수 없을 때 세입자로서는 황당한 일이 아닐 수 없다. 그래서 권리금을 받을수 없는 경우를 먼저 말하고자 합니다.
a. 건물을 재건축이나 재개발을 할 경우 권리금을 회수할 수 없습니다.
계약을 할 당시 계약서에 꼭 명시하여야 하는 항목입니다. 앞으로 몇 년간 재건축이나 재개발을 하지 않는다는 사항(반드시 기재해야 피해를 않봅니다.)
만약 갑작스럽게 재건축이나 재개발을 하게 된다면 보상 받을 수 있는 금액은 4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 받는게 전부입니다.
b. 상가건물 임대차보호법은 백화점,복합쇼핑몰등 대규모(면적 300㎡이상) 점포 또는 준 대규모 점포 일부. 전국 250여개 곳의 전통시장 상가가 권리금 보호에서 배제 되었으므로 특히 주의해야함.
c. 건물주가 고의로 임차인에게 권리금을 주지 않을려고 악용하는 조항은 건물을 1년6개월이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 권리금을 보장받을 수 없다라는 항목.
즉. 건물주가 권리금을 지급하지 아니하고 세입자를 내보낸후 1년6개월간 상가를 비워둔 뒤 새로운 세입자에게 상가를 새로 세놓을 수 있기 때문입니다.
권리금을 주고 상가를 입주 할려고 할때는 꼭 위에 3가지를 확인하고 계약을 해야합니다.
2] 권리금의 종류
우리가 말하는 권리금은 세가지를 합해서 말하는게 통상적입니다.
a. 영업권리금 : 단골 손님들이 많고 많은 수익이 있었으며 영업의 활성화 정도에 따라 매겨지는 권리금으로서 최소 6개월에서 12개월치 발생 수익을 요구합니다.
한달 순 수입이 100만원이라면 곱하기 12월을 하여 1,200만원이 권리금으로 됩니다. 학원이나 병원 등을 거래할 때 주로하지만 업장의 장부를 확인하는 등 해당 매출에 대한 정확한 판단을 하여야하나 신규 임차인 입장에는 기존 경영자의 말이나 부동산업자의 말에 의존할 수 밖에 없으므로 신중해야합니다.(근거제시 요구)
b. 시설권리금 : 기존 임차인이 상가 오픈시 가구, 집기, 주방시설, 인테리어비용 등 유형물의 현재 가치에 대한 대가를 말합니다. 대체로 설치할 때의 시설비에 감가상각비를 적용해 계산합니다. 시설 감가상각은 1년 단위로 30%씩 시설비용을 절사하는 것이 관례로 알려져 있습니다. (만약 처음 시설비가 1억원이 소요 되었다고 할때 1년 사용에 30% 감가하면 7000만원이고, 2년 사용하면 30% 감가하여 4900만원 등으로 계산합니다.)
c. 바닥권리금 : 점포가 자리한 상권과 입지에 따라 점포가 활성화 될 것으로 전망해 주고받는 권리금으로 일종의 자릿세다. 일반적으로 신규 상가를 최초로 임대하면서 건물 소유주가 요구하는 경우가 많습니다. 보통 역세권, 도심, 주택가 상권 등 각 상권에 따라 권리금의 시세가 형성됩니다. 특히, 주의할 점은 권리금을 지급하게 되면 계약서에 명기하여야 하고, 부동산 중개업자나 영업사원들이 요구하는 권리금은 지불할 필요가 없다는 점을 꼭 기억해야 손해를 보지않습니다.
3] 임차인의 권리금 회수 기회 보장
상가임대차보호법 제10조의3 (권리금의 정의등)
[권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.]
"세입자가 신규 임차인에게 권리금을 회수하려는 것을 건물주가 정당한 이유 없이 방해해서는 안된다"고 규정하고, 이를 위반할 경우 손해배상 의무를 질수 있도록 했습니다.
* 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위.
*종전 임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위.
* 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
*그 밖의 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위"로 규정하고 금지한다. 이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 '정당한 사유'가 있을 경우 임대인이 신규 임차인과의 계약은 거절할 수 있게 했다.
*보증금 및 차임을 지급할 자력이 없다고 보여지거나
*임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있거나
*상가 건물을 1년6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우
*임대인이 선택한 신규 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 준 경우 등
4] 임차인의 권리
a. 계약갱신요구권 : 상가임대차보호법은 임차인에게 5년간 계약갱신요구권을 보장했다. 전체 임대차 기간이 5년 이하 일 때 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 건물주가 거절하지 못하게 한 것이다. 계약 기간동안 건물주가 바뀌더라도 5년 계약갱신 요구권을 보장한다. 모든 점포를 상대로 5년 계약갱신요구권을 보장하기로함.
b. 대항력. 우선변제권 : 상가 임대차 관계를 등기하지 않아도 임차인이 건물을 인도 받고 사업자등록을 하면 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 발생한다. 대항력과 확정일자를 갖추면 해당 건물을 경매나 공매할 때 다른 후순위 권리자보다 임대인이 보증금을 우선 변제 받을수 있는 권리가 생긴다.
c. 환산보증금. 월세인상률 제한 : 환산보증금은 "보증금+(월세x100)으로 계산하며 월세 인상률 상한선 규정의 기준이다.지역별환산보증금은 서울지역: 4억원, 수도권과밀억제지역은 3억원, 광역시는 2억 4000만원을 기준으로 이하의 소규모 점포에 대해서만 월세 인상률을 9%제한된다. 기준을 초과하는 경우는 월세 인상률을 제한하는 규정이 없다.
계약을 할 때 임차인으로서 불리한 조항이 많으므로 스스로 권리를 지킬수 있게 많은 자료를 직접 확인하고 중개인이나 임대인의 말을 전적으로 믿어서는 안된다. 항상 본인이 직접 확인하여 손해보는 일이 없도록 합시다.
